Kilkanaście lat temu kupno nieistniejącego jeszcze mieszkania w Poznaniu wiązało się z dużym ryzykiem. Narzędziem, które to ryzyko dzisiaj minimalizuje, jest rachunek powierniczy, do którego założenia jest zobowiązany każdy deweloper. Rozwiązanie wprowadziła ustawa deweloperska, która powstała w celu ochrony nabywców, a weszła w życie w 2012 roku. Nie każdy jednak wie, czym dokładnie jest rachunek powierniczy, który musi posiadać deweloper – wyjaśniamy więc, jak działa i czy rzeczywiście jest obowiązkowy.
Co to jest rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, za którego pośrednictwem osoby nabywające nieruchomość rozliczają się z deweloperem. Stanowi zabezpieczenie finansowe na wypadek bankructwa firmy deweloperskiej – dzięki niemu Klienci są w stanie odzyskać wpłacone wcześniej pieniądze.
Wiesz już, co to jest rachunek powierniczy, ale czy jest on obowiązkowy? Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku, znanej jako ustawa deweloperska, deweloper z Poznania lub jakiegokolwiek innego miasta musi uruchomić rachunek powierniczy dla każdej nowej inwestycji.
Jakie są rodzaje rachunku powierniczego?
Najczęściej rachunek powierniczy występuje w dwóch wariantach – zamkniętym i otwartym. Istnieją jednak cztery formy ochrony środków finansowych należących do osób nabywających nieruchomości:
- rachunek powierniczy otwarty bez dodatkowego zabezpieczenia,
- otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową,
- otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową,
- rachunek powierniczy zamknięty.
Konstrukcja otwartego rachunku powierniczego polega na tym, że deweloper otrzymuje pieniądze w transzach – zgodnie z poszczególnymi etapami budowy rozpisanymi w harmonogramie inwestycji. Rachunek może być objęty gwarancją ubezpieczeniową lub bankową, która stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla Klientów dewelopera. Gwarancja bankowa daje pewność, że w przypadku upadłości dewelopera, pieniądze trafią z powrotem do Klienta – odpowiada za to bank. Gwarancja ubezpieczeniowa działa na podobnej zasadzie, ale instytucją zwracającą środki finansowe jest towarzystwo ubezpieczeniowe.
W przypadku zamkniętego rachunku powierniczego, wpłacone na niego środki trafią do dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności na nabywcę. Rachunki powiernicze są kontrolowane przez banki lub towarzystwa ubezpieczeniowe, więc nie jest tak, że deweloper może swobodnie dokonywać wypłat z konta. Instytucje tego typu doskonale zdają sobie sprawę z tego, co to jest za odpowiedzialność.
Rachunek powierniczy – na co zwrócić szczególną uwagę?
Deweloper samodzielnie wybiera bank, w którym uruchamia rachunek powierniczy, dlatego warto sprawdzić, która konkretnie instytucja odpowiada za jego prowadzenie. Dobrze też mieć świadomość, że zapisy ustawy deweloperskiej nie obowiązują inwestycji rozpoczętych przed 29 kwietnia 2012 roku, kiedy ustawa weszła w życie. Dotyczy to jednak wieloetapowych projektów.
Rachunek powierniczy – zalety rachunku zamkniętego i otwartego
Zasadniczą różnicą między otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym jest dostęp dewelopera do znajdujących się tam środków finansowych. Największą zaletą zamkniętego rachunku powierniczego jest to, że, pieniądze pozostają tam aż do czasu podpisania aktu notarialnego. Z drugiej jednak strony deweloper jest wówczas zmuszony do finansowania inwestycji z innych źródeł, np. za pomocą kredytu budowlanego.
Z kolei deweloper, który decyduje się na otwarty rachunek powierniczy, zapewnia sobie płynność finansową, co pozwala mu sprawnie realizować inwestycję. Nabywcy mieszkań mogą natomiast liczyć na kontrolę ze strony instytucji, która zabezpiecza środki finansowe znajdujące się na koncie.
Podsumowanie
Wiesz już, co to jest rachunek powierniczy – uruchomienie specjalnego konta bankowego jest odpowiedzialnością dewelopera, dzięki czemu możliwe jest zabezpieczenie interesów osób zainteresowanych kupnem mieszkania. To deweloper podejmuje decyzję, jaki rachunek powierniczy wybrać – otwarty czy zamknięty. Nabywcy powinni natomiast pamiętać, że weryfikacja wiarygodności inwestora nie polega jedynie na sprawdzeniu tej jednej kwestii. Wybór mieszkania warto jednak uzależnić od takich elementów jak doświadczenie firmy, dotychczas realizowane projekty, a także potencjalne zadłużenie dewelopera. To, czy rachunek powierniczy jest zamknięty czy otwarty, ma wobec tego drugorzędne znaczenie.